宅基地制度改革试点，江西这个县走在全国前列

江西省鹰潭市余江区2015年3月被列为全国农村宅基地制度改革试点区。2018年7月23日，在“壮阔东方潮奋进新时代—庆祝改革开放40周年大型主题采访活动”媒体见面会上，余江区委书记路文革介绍了余江宅改情况。

记者了解到，三年多来，余江区取得了突破性成效，构建了一套符合实际、切实可行的农村土地管理制度体系，探索出一条完善乡村治理、强化基层建设、提升执政能力、统筹城乡发展的新路子。

原国土资源部部长姜大明带队来余江区督察后，明确指出余江宅基地制度改革试点走在全国前列。

农村宅基地制度改革试点全域覆盖

余江区有1040个自然村，已分五批全面开展，其中城镇规划外试点村908个，已验收874个，占试点村数量的96%；城镇规划区内试点村97个，其中41个自然村开展宅改，已验收试点村1个，56个自然村采取棚户区改造和保障房政策，确保户有所居。

截至6月底，全区共退出宅基地32491宗4537亩（单指退出的房屋和附属设施占地面积），其中有偿退出7670宗1071亩，无偿退出24821宗3466亩，满足了未来15年左右农民建房用地需求，退出宅基地复垦991亩；

村集体收取有偿使用费7430户1115万元；集体支付退出补助款1974万元；312户农民退出宅基地或放弃建房申请进城购房落户；发放农民住房财产权抵押贷款1500万元；

已编制7个行政村土地利用规划，其中余江区春涛镇印畈村土地利用规划获得“华夏土地杯”第一届全国大学生土地利用规划技能大赛一等奖，平定乡蓝田村、马荃镇岩前村土地利用规划入选第一届全国乡村规划优秀案例。

已完成农村“房地一体”权属调查，为534户农民发放“房地一体”不动产证。制定了区级23项、乡镇11项、村组9项宅基地管理制度办法，并几上几下修改完善。同时制定了土地增值收益分配指导意见和集体“三资”管理办法，强化了集体管理作用，保障了村民公平分享土地收益。

通过试点实践，宅基地乱象得到遏制，建房管理得到规范，依法用地意识进一步增强，促进了集体所有制观念的回归，破除了土地私有和祖业观念，农民建房重回“一户一宅、面积法定”的公平起点。释放了大量存量土地，彻底消灭了空心村，保护了有限耕地资源。推动了农村环境综合整治，新修村内道路478公里，沟渠490公里，新增绿化面积860亩，帮助完善了农村进村道路、供水供电、信息通信、文化休闲、教育卫生、幸福楼等公共基础设施，村庄环境明显改善，村容村貌焕然一新。退出宅基地进城购房落户，助推了新型城镇化建设。

盘活利用退出宅基地，大力发展了“一村一品”、休闲农业、乡村旅游、农村淘宝等新产业、新业态，“死资产”变成“活资本”，提升了宅基地资产价值，壮大了村集体经济，促进了农村一二三产融合发展。强化了基层治理，干群心与心贴得更紧，干群关系越来越密切，能力素质得到提升，基层组织凝聚力、战斗力进一步增强。

集体经营性建设用地入市试点有序展开

制定了8项集体经营性建设用地入市制度，构建了集体经营性建设用地入市集体决策、土地定价、收益分配、供后监管等机制。制定了运转高效的入市交易规则，多方协同的服务监管办法。编制了锦江镇等4个乡镇集体土地基准地价体系。锦江镇铁山村仓储用地、杨溪乡杨溪村旅游用地、平定乡洪桥村工业用地共22亩成功入市，潢溪镇渡口村26.2亩旅游用地正在挂牌，成交金额累计将达384万元。平定乡、洪湖乡、中童镇、邓埠镇等乡镇共8宗、面积243亩仓储、商业用地正在启动入市，增加了农民集体财产性收入，保障了农村新产业、新业态发展用地需求，促进了退出宅基地的充分利用。

土地征收制度改革试点稳步推进

区级层面形成了9项土地征收制度，制定了土地征收目录，科学确定了征地范围。建立了土地征收风险评估和民主协调调处机制，畅通了村民诉求渠道，确保了矛盾纠纷得到及时调处化解。进一步健全了征地程序，开发了征地管理系统，加大了信息公开力度，确保了征地工作公开透明。建立完善了留地、创业、就业、社保等多元保障措施，让被征地农民长远生计有保障，生活水平不降低。

乡镇、村组层面配套形成了《征地信息公开制度》《征地民主协商制度》《征地补偿费分配办法》等制度办法，完善了土地征收的村规民约,初步形成了区、乡、村组土地征收制度体系。按照新的征地制度，目前已完成征地项目2个、面积1799亩，正在实施征地项目1个、面积300亩；正在积极开展城区及锦江镇规划区内留地安置试点。通过开展试点，缩短了征地时间，降低了征地成本，减少了征地纠纷矛盾的发生。

积极探索宅基地“三权分置”

余江区出台了《余江区开展宅基地“三权分置”的实施方案》，明确了改革路径，确立了村民事务理事会行使集体土地的所有权，赋予了理事会对农村宅基地的收回、分配等权利，强化和落实了宅基地集体所有权。开展了“房地一体”确权登记，对所有宅基地、住宅、附属房等登记造册，保障了农民房屋财产权。形成了《集体经济组织成员资格认定及户的界定办法》《宅基地分配办法》等一套制度体系，落实了宅基地农户资格权。积极放活宅基地和农房使用权，全面掌握了闲置宅基地、闲置农房、流转等情况，充分利用平定乡蓝田宋家村100多间闲置房间，大力发展乡村民宿产业，为血防精神干部学院提供坚强教学保障。邓埠镇桥西殷家、马荃镇岩前倪家、画桥镇汤家、杨溪乡管溪陈家等地利用优美的乡村环境，发展了休闲农业、农家乐、乡村旅游等新产业新业态。

统筹推进三项试点与农村相关领域改革和重点工作

按照“就地入市促融合，异地入市享红利，统筹布局细安排，整治环境惠群众”的工作原则，建立了协同推进机制，统筹“三农”政策、项目、资金，加强了与土地整治、增减挂钩、地灾防治、精准扶贫、农业产业化发展、古村落（古建筑）保护、新农村建设等重点工作和农村集体产权、户籍、金融等改革相衔接，释放改革最大综合效应，有力促进了农村综合发展，让农民群众享受到改革成果。

据介绍，2018年是农村土地制度改革三项试点的收官之年，余江区以农业农村综合改革为抓手，大力实施乡村振兴战略，促进农业农村现代化发展，探索形成可复制、能推广、利修法、惠群众的传统农区试点经验，为乡村振兴贡献余江力量和余江智慧。

18年7月23日下午，采访团来到鹰潭市余江区宅改试点村中童镇瑶池祝家村，映入眼帘的是一大片废墟。

村干部告诉记者，拆之前，村中很多猪栏牛棚厕所垃圾随处可见，危房旧房无人居住也脏乱不堪，年轻人结婚成家建房却没地可批。房屋拆除之后，这片地如何处理，村口挂着效果图一目了然，排排小楼别致整齐。

不过村干部说，这也仅仅是规划设想，等土地平整并重新设计后，政府会拿出一部分钱帮助村里修路，做下水道等基础设施建设，符合回迁条件的人可以在选好的地基上按照村里找人设计的样式自己掏钱盖房子。没有经济条件盖房子的人，等有钱之后再盖，房基地还给他们预留着。

记者发现，在村边上，还有几户人家的房子没被拆掉，村干部解释说，他们属于“一户一宅”户，所以，村里不能拆他们的房子，而且这些户有些经济很困难。如果他们愿意拆迁，村里再按照扶贫政策帮助他们。总之，拆迁户都是自己拿钱盖房子，村里不会拿出钱来帮助他们盖新房子。

家中老宅自古以来就是很多在外漂泊游子的根，因为有家，才有挂念，才有乡愁。所以村中老房子也一直是农村建设进程中的一个矛盾，余江也不例外。尽管拆除的大多是危房、旧房、空心房，但在宅基地制度改革过程中，还是出现了质疑声。

在中童镇乘龙村中童租宅改试点村，64岁的童胜水老人告诉记者，他家的老宅也被拆了，但他并不恼怒，反而笑着夸政府政策好。他说，这个村相对比较落后，在宅改之前，街道狭窄，房屋建造没有规划，破旧不堪，环境脏乱差，邻里之间还经常因此闹矛盾。政府实行宅改之后，这里的环境会大有改观，没有房子住的人，也会根据政策得到房基地盖房子。记者了解到，童胜水家的旧房子被拆除时，政府还会给他每平米40至120元的补偿，并且可以按照一户一宅的政策在规划好的宅基地上自己花钱重新盖房子。

在余江区马荃镇岩前村倪家自然村是余江宅改第一批试点，如今的倪家村俨然一个山清水秀的新农村，干净的柏油马路，整齐亮堂的新楼房墙壁上还画了大型壁画。

楼房之间还有一些低矮的旧房子，因为符合一户一宅政策，所以没被拆除，等房屋的主人经济能力达到时再重新翻盖房屋。

村里还将一些村民无偿腾退的房基地预留给将来要成家盖房的符合条件的年轻人。

据了解，像上述几个试点村一样，宅基地改革前农村建房布局杂乱、村庄道路不畅、基础设施匮乏，余江区把做优规划作为试点工作的先决条件。试点刚启动，强化规划执行，余江区坚持“一户一宅”、建新必须拆旧的原则，村民建房严格遵循统一规划、统一布局、统一风格、统一面积，实现村民建房整齐美观，彻底改变了农民建房无规可循、有法不依、有新房无新貌的旧格局。

针对改革前宅基地使用存在不公平、不公正、不透明现象，导致农民群众对改革前宅基地现状不满意的问题，余江区始终坚持“一户一宅、面积法定”的原则，各村以统一的面积标准“一把尺子”量到底，决不关亲顾友、决不谋取私利，分别采取有偿、无偿退出和有偿使用等不同办法，促使村民退出超占宅基地和多宅部分；对历史形成的超占多占、且确实无法退出的，一律由村民事务理事会以有偿使用的办法进行收费调整。同时各村对有偿使用费收取、退出的户数面积、资金管理使用等情况一律张榜公布，切实做到阳光推改革，真正让广大农民群众切身感受到了合法合情合理、公开公平公正。

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